文∕涂山青

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三是积极参与保障房建设。

近几年国家保障房建设力度大大增加。根据“十二五”规划，保障房建设目标3600万套，覆盖率达到20%。根据这个宏大的计划，住建部门测算，保障房建设每年所需资金在1.3万亿元以上，地方政府必须吸引社会资本和力量广泛参与。这又是一块巨大的市场“蛋糕”。房地产行业政策性强，房企积极配合政府的政策导向是一种明智的战略选择。对房企而言，参与当地的保障房建设项目，不仅能获得稳定的盈利，而且能保持和扩大市场份额。而且地方政府往往通过保障房项目在土地、税收、资金上为承接企业提供一定的优惠和税费减免，开发企业既扩大了业务范围，也提高了市场占有率，还赢得了当地市场的品牌效应和政府关系。可谓一举多得。

贵州最大上市房企中天城投就是深谙其道的成功实践者。中天城投长期致力于旧城改造和经适房建设。2012年3月中天城投与省政府签订参与“十二五”保障性住房建设的框架协议，计划“十二五”期间完成约1000万平米（约20万套）、总投资约200亿元。由于参与多项贵州政府工程建设，此前的2011年1月中天城投获得1.298亿元的政府奖励。中天城投表示，根据地方政策，参与建设保障房的收益可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施，以及享受的政策优惠，预期收益则更高。由于商业配套的价格远高于保障房，若限价房售价5千元，配套商铺售价至少在1万元以上。公司有测算，如果保障房商业配套能达到10%，那么开发商商业配套的利润能达到普通商品房的两倍。以总量10亿的保障房投资计，开发商在商业这块可以多获利1个亿，加上本身8%的利润率，整体利润可以达到18%。开发商参与保障房建设，除账面上的收益之外，还可在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。保障房建设成本较低，需求也稳定，资金周转快，有了政策和地方政府的支持更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发收益率可扩大至25%左右。

俗话说：鱼有鱼路，虾有虾道。对于任何企业而言，生存总是第一要务。当你改变不了环境时，应对环境变化的上上之选就是适应环境。自然界如此，房地产行业亦是如此。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第2期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com