客户：顾云昌 地点：辽宁省 - 沈阳 时间：2015/10/20 0:00:00 30年地产研究见证黄金10年 顾教授从20世纪80年代开始着手住宅商品化研究，如今30多年过去，已然成为房地产界的一代翘楚。他历任建设部城镇住宅研究所所长，建设部政策研究中心副主任，现任中国房地产及住宅研究会副会长，是高级城市规划师及全国房地产商会联盟执行主席，并且两获“国家科技进步一等奖”。 这样一个对于土地问题颇有建树的学者，走到哪却都是自己一个人，一个人坐飞机，一个人出席演讲，他说：“我习惯任何事都亲力亲为，这样生活才完成了它的使命。”众所周知，房地产黄金十年已经过去，在种种外部环境与内部冲突的力量下，房地产行业走到一个拐点。在拐点之前，“黄金时代”让人迷狂，层出不穷的日光盘、连续数年的爆发式增长；在拐点之后，“黄金时代”让人反思，什么才是商品房，如何做才能真正改善百姓的住宅问题。 房企转型需走多元化道路 在此情形下，顾教授为房地产指明了一条叫做转型创新的道路，他说：“转型的多元化在于横向多元化、纵向多元化、跨界多元化。”总结起来，顾教授是希望房地产要提高产品的形式，提高行业的劳动生产率，真正实现集约型的发展。“80后、90后、00后和我们这一辈住房要求不一样，如今生活水平提高了，房企的利润空间布局有什么变化？”顾教授反问，我们鸦雀无声。他耐心地讲解：“现在老百姓的房子，有一个共同比较突出的问题，就是厨房空间小，特别是储物间，两个柜子只能放下两口人的衣服。原来客厅大一点气派，现在客厅利用率很低。有很多多余的空间，所以大家可以研究不同对象的不同需求。”我们恍然大悟。 二线城市房地产泡沫被挤压 近两年，很多沈阳这样的二线城市房价持续下降，面对如此巨大的销售压力，这是否意味着二线城市的房地产泡沫正在被挤压？在谈及此问题时，顾教授一秒都未犹豫。他斩钉截铁地回答：“没错！衡量泡沫的依据是房价收入比。房价收入比的正确定义是住房价格与城市居民家庭年收入之比。住房价格是一手房加二手房的价格，但二手房价格与一手房价格比起来，却只有一手房价格的7-8成，所以说算起来不一样。有些媒体算房价收入比很高，是算法有误。实际上，全国房价收入比自2011年以来一直在下降，原来大概是8.1倍，去年大概是7.1倍，这个数据是易居中国数据研究中心专门研究的。房价收入比上升到下降这个过程，原因一是全国平均水平，全国许多城市都是下跌的一个过程，我们的房价增长速度与收入增长速度之间的比较。当我们的收入还在7%的增长，我们的房价不仅没有涨，反而还在跌，那房价收入比肯定还在跌。那么这个过程就是挤压泡沫的过程。实际上，全国8月份的时候，无论是环比还是同比，全国平均销售水平已经开始上升了。但是即使在上升，还是没有我们收入比增长的快，所以依然是挤压泡沫的过程。” 东北振兴促房地产健康发展 9月28日，《人民日报》发文称《房地产市场依然是稳住宏观经济环境重要之锚》。中央媒体这一信号发出，令房地产人为之振奋。为了推动城市发展，积极践行责任房企的力量，沈阳房地产业协会联合沈阳日报、新浪乐居发起了“2015沈阳城市发展高峰论坛”的活动，共同为沈阳打造绿色、健康的房地产市场而努力。 对此，顾教授详谈：“经济的发展繁荣与房地产行业是分不开的，如果东北的经济能够再振兴，并且保持中高速的发展，那么房地产也不可能差。反过来，东北再振兴离不开房地产市场的回暖。我相信房地产现在是阶段性的饱和，比如猪肉消化周期为1年或者2年，而我们房地产行业可能要更久，各个城市周期是不一样的。东北区域内，沈阳的库存比较大，要有耐心，要促进它库存的消化。如何消化？就是购买力的提升，一个是老居民的购买力，一个是新居民的购买力。如何进一步激发老百姓买房的热情呢？以后很有可能房价收入比继续下降，但不等于房价下跌。居民收入每年都在7%-8%的增长，房价在2%-3%的增长，房价收入比在下降，但房价也在缓慢的增长。进入‘白银时代’，房价不可能像‘黄金时代’那样上涨的快，而是合理的平稳的上涨。房地产的保值功能还是存在的，长远上说，中国的房地产行业一定会是平稳向上的一个态势。” 顾教授的耐心我们有目共睹，与学者对话思维也要跟得上。我们将心中的疑问解开后，对未来房地产的发展有了足够的信心。这信心，来自于顾教授的侃侃而谈与独到见解。70岁的老者，毫无老态龙钟之感，当我们的拜访结束时，顾教授也将离开沈阳奔赴下一个城市。来时一个行李箱一个背包，走时也是一个行李箱一个背包，不变的还是他一个人。看着顾教授坐车离去的背影，我们不禁感叹这样一位‘空中飞人’竟比现在的年轻人还要有干劲。回想起他凡事亲力亲为的个性，毫无垂暮之年的情绪，相信这些与他的生活积累与工作阅历有关，那样清风两袖的境界，并不是谁都能达到的。